Verletzung der Konkurrenzschutzklausel in Gewerberaummietvertrag kann Mietminderung begründen

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10.12.2012 ( XII ZR 117/10) erstmals entschieden, dass eine Verletzung des Konkurrenzschutzes einen Mangel der Mietsache darstellt.
Im entschiedenen Fall ging es um den Praxismietvertrag eines Facharztes für Orthopädie für Räume in einer Praxisklinik. Dort war zum Konkurrenzschutz geregelt: „Der Vermieter gewährt für die Fachrichtung Orthopädie und den Schwerpunkt Chirotherapie des Mieters Konkurrenzschutz im Projekt, ausgenommen ist die Traumatologie für Kinder und Jugendliche und die Chirotherapie für Kinder und Jugendliche….“. Im Vertragszweck waren ausführlichere Angaben dazu gemacht gewesen, was zu den ärztlichen Tätigkeiten des Mieters gehört.
In Folge kam es zu einem weiteren Vertragsschluss mit einem Facharzt für Chirurgie mit Schwerpunktbezeichnung Unfallchirurgie. Der Orthopäde klagte gegen den Vermieter wegen Verstoß gegen die vertragliche Konkurrenzschutzklausel und hatte vor dem BGH Erfolg.

Die Verletzung des Konkurrenzschutzes ist danach eine Störung, die zwar außerhalb der Mietsache liegt, jedoch die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch unmittelbar beeinträchtigen kann. Ist diese Beeinträchtigung mehr als nur „unerheblich“, dann kann der Mieter u.a. Minderung der Miete geltend machen. Dies gelte laut BGH unabhängig davon, ob der Konkurrenzschutz vertragsimmanent oder ausdrücklich vertraglich vereinbart war. Wie hoch die Minderung ist, kann nur anhand der konkreten Konkurrenzsituation beurteilt werden.

Dieses Urteil hat gravierende Folgen vor allem aus Vermietersicht: Der Mieter kann damit nicht nur verschuldensabhängige Rechte aus den §§ 280 ff BGB geltend machen, sondern ihm steht grundsätzlich das gesamte mietrechtliche Gewährleistungsrecht zu, mithin Minderung, Schadensersatz und fristlose Kündigung. Daneben steht ihm ein Erfüllungsanspruch auf Herstellung einer mangelfreien Sache nach § 535 I 2 BGB bei jedem Sachmangel zu, also auch bei dem, der nur zur unerheblichen Minderung der Tauglichkeit (§ 536 I 3 BGB) geführt hat.
Da das Urteil sowohl den mietvertragsimmanenten als auch den ausdrücklich vereinbarten Konkurrenzschutz betrifft, ist nicht nur bei der Formulierung von Konkurrenzschutzklauseln, sondern auch bei den Regelungen zum Vertragszweck besonders vorsichtig vorzugehen. Es ist dabei für die Vertragsparteien empfehlenswert, sorgfältig festzuhalten, wie die Reichweite des Konkurrenzschutzes genau verstanden wird.